李品科地产股首选低估值行业龙头推荐7股-【资讯】

发布时间：2021-07-16 02:52:01 阅读：次来源：铭牌厂家

选股策略方面，李品科表示，第一块是龙头公司，我们建议是高周转和低估值的龙头公司，我们推荐一些地产公司，估值具有安全边际，预期能力强的公司，我们重点的排序是华侨城、北京城建(600266)、中国宝安(000009)、新湖中宝(600208)、华业地产(600240)、中天城投(000540)、建发股份(600153)。

李品科:大家好！非常荣幸能够代表房地产团队和大家沟通一下2012年整个房地产行业的投资策略，我是地产研究员李品科。

讲五个方面，一个是政策面，一个是基本面，三是中长期走势，第四点讲一下与2008年的不同点和相似点，第五点讲一下2012年走势判断和个股推荐。

首先说一下政策面的情况，2012年是从整个政策面失衡回顾平衡状态的过程，首先看一下宏观政策面的动向，我们预计货币信贷的实际宽松，将引领销量逐步回升。大家看一下左边的图，房价的增速约领先CPI指数3个月，房价的实质性下降将减少通胀压力，有利于实际宽松，右边一个图是总信贷和房地产销量的关系，可以看一下它们的增速相关性是非常高的，我们预判明年总的信贷会有一定的上调余地，对于整个房地产行业销售面积的回暖会起到一定的助推作用。

这一张图就是销量与利率的关系，可以看到整个销售面积和利率的反比指数其实相关性是很大的，所以预判明年有可能出现降息的可能，也会带动整个房地产行业销量的回升。第二部分，除了宏观政策面之外，也非常关心行业政策面的情况，我们主要在这儿讲一下地方的资金缺口和地方压力的情况，一块是土地财政。我们看一下左边这张图，是十六大主流城市卖地收入占到财政收入的比重，我们看到2012年整个土地收入占到财政收入的78%，但是在今年上半年大幅下滑到30%，这个下滑速度是非常明显的。我们预计今年下半年到明年上半年下滑的情况还会再持续，而且会更严重。

我们看一下右边这个图，这是法国、德国、日本、美国，这些国家房地产相关的收入，包括房产税等等，占到一般财政收入的比重。可以看到这些国家的比重大概都在50%～80%之间，即便这些国家不再依靠卖地收入之后，房地产相关的收入占到地方财政收入的比重还是非常大的。

我们也是做了一个很详细的测算，中国房地产销售额当中有多少给了地方政府，我们看一下这个图，从全国的情况来测算，整体行业的平均毛利率在35%左右，在这个平均水平的情况下，一般政府拿着房地产销售额的28%，如果加上中央拿走的一部分，政府会拿走整个销售收入占比的30%左右。但是我们也要考虑到，因为卖地收入这一块，政府只拿走总卖地收入的30%，其它的70%量会用于拆迁、补偿等等，政府还是拿不到，可能还是给一些开发商和拆迁户。如果按照地方政府的净收益的话，是能够拿走销售收入比重的14%左右，这个比重其实还是非常可观的。整个土地收入的持续下滑，对于地方政府的资金压力是比较大的，整个房地产的销售下滑其实是有一个底线的。

对于地方政府的资金缺口我们做了一个测试，2012年地方政府的资金缺口大概是在4.9万亿左右，比2011年要增加1万亿，这个增加幅度也会使得地方政府资金方面的压力加大，促使政策面有可能在2012年出现一定的转机。

接下来说一下对整个政策面的判断，就是从失衡回归平衡，预计2012年中期左右局部松动出现，大概整体的反转局面首先是出现宏观货币信贷实际宽松，然后地方政府行业政策局部松动，接下来中央政府行业调控政策局部修正。整体政策面会从过于严厉和行政打压的失衡状态回归到一个行政、市场手段兼顾的正常环境，即相对平衡状态。

可能的局部松动政策如下：一是首套房的个人按揭贷款实际利率下调，首付成数下降；二是商业地产和工业地产类别的非住宅项目开发贷的定向宽松；三是地方公积金贷款额度提高；四是限购政策有条件修正：承认本地居民第三套、外地居民第二套的改善型需求，外地人买第一套的纳税时间缩短等。

第二块说一下基本面的判断，我们预判2012年上半年会处于一个调整的状态，之后逐渐达到平衡，紧接着是一个再生的状况，销量从被政策严厉打击的情况回归到平衡，可能到2012年中期出现一个供求平衡的状态，下半年逐渐再有所回升，然后到达一个中速增长的情况。

看一下我们对2012年房价的预判，我们预计2012年房价全国大概是下降3%左右，对应的是一二线城市，大概还要下跌15%左右。为什么我们说一二三线城市会下跌15%左右，我们也做了很多的测算，这是其中的一小部分，然后跟大家一起分享一下，这是高档公寓的投资回报率，如果回到2009年下半年和2012年初这样一个合理的水平，对应的大概在15%左右。我们算了一下整个中国房地产市场资金明年的缺口，决定了房价下降的速度到底是怎么样的情况，我们可以看到2012年整个房地产市场资金缺口从2011年的没有缺口一下子上升到1.3万亿，这个增量是非常可观的。缺口主要来自哪儿呢？一块是销售的下降，另外一块是开发投资额是有惯性的，明年开发投资还是一个持续上升的过程，导致资金需求的增加，而最大的一块是2012年需要偿还的银行贷款本金会有一个非常明显的上升，这导致明年整个房地产市场的资金缺口达到了1.3万亿。

怎么样弥补这个缺口呢？我们也是做了一定的测算，明年整个中国房地产市场的销售量，如果能在我们预测的下降5%左右情况下提高20%，那么明年的房地产市场缺口就能够弥补了。而销量的提高对应的是房价的下降。第二块是对于销量的预测，预计明年销售面积和销售量都是小幅下滑的过程，上半年基本面还是一个比较低迷的状态。中国目前普遍的限购政策直接制约了35%的购买资格，明年地方政府这一块的压力可能会导致限购政策在年中出现一定的松动，这也是为什么觉得明年中期能够出现一个供求平衡，下半年有可能再生的原因。

预计一二线城市明年下滑幅度还是相对来说比较大，全国的下滑幅度是比较低的，这是因为中国三线及以下城市占到全国销售额的75%，这个比重是非常大的，三四线城市的波动性是比较小的，所以我们还是看不到全国大面积的下滑。

这是信贷，刚才也说了，信贷这一块像首套个贷未来有可能有一个下滑的可能，在近期就有可能出现。

新开工保障房贡献了32%，即便有保障房的贡献，预计明年新开工同比仍会下降11%左右。看一下右边这个图，销量和新开工增速相关度的情况，它们的相关度是非常高的，这样我们就可以预判接下来新开工的增速会处于一个下滑的状态。

第四块，对于房地产投资的预判，我们预计明年房地产投资还会继续增长，大概增长12%左右，新开工大概是贡献了其中的18%，占到明年总投资最大量的其实还是商品房的复工。商品房复工占到了总投资的60%左右，新开工是占到10%，保障房贡献接近20%。

库存也是一个非常重要的指标，今年下半年房地产行业持续是处于一个再库存的状态，我们预判库存上升的状态会持续到明年中期左右，到明年年底达到高峰，明年上半年整体的新增供应量还是偏高位，随着明年上半年房价的调整，销量随着货币信贷政策的放松在年中会逐渐出来，供求达到平衡。所以，明年中期对于新增供应量到达顶峰，明年中期房地产行业会达到库存的高点，之后会出现一个小幅下滑的过程。

第三部分，中国房地产行业的中长期趋势，很多人其实对这一块很有疑惑，中国1998年以来，房地产大周期一直上升，第一轮上升阶段有没有结束，我们的回答是没有结束。我们看一下和美国、日本的对比，左边这个是城市化率的对比，中国是处于美国、日本50年前的水平，未来城市化率这一块还有很大的发展空间，右边这个是人均GDP，也是美日60年代的水平。

美国和日本在60年代后房价和销量是怎么样的呢？左边是美日房价的走势，可以看到在60年代之后，美日的房价还是有一个非常大幅的持续上扬过程，仍有非常大的空间。右边是一个销量的走势，可以看到美国的销量还是一个持续往上走的过程，日本在60年代到80年代一直是增长的，到了80年代之后是一个下滑的过程，其实空间还是有的，当然瓶颈和空间也是并存的，我们也有很详细的报告分析，在这儿就不多说了。

对应美日和中国比较相近的，在60年代之后，它们的房地产增速到底是怎么样的，日本在60年代之后的第一个10年里，地价复合增速每年达到13%，这是非常可观的，美国新房销售量的新宿第一个10年是达到了20%，这也是非常高的增速，他们的销售均价是达到了9%的持续增长过程。中国的房地产行业还是有比较大的空间。

对于中国未来可能的需求其实有很多方面，我们截取了其中的一小点和大家分享一下。这是中日美户均套数和户均人数的比较，可以看到美国和日本户均套数大概是在1.2套左右，而中国只有0.8套，这一块还是有一个比较大的空间。户均人数，中国目前远远高于日本和美国，其实这两块加在一起，对于中国这一块的需求就有80%左右的增长间。

再说一下大家最关心的一块，到底一个成熟的房地产市场，如果成熟了，地产的估值到底值多少钱。我们看一下美国和香港这些很成熟的时期，PE大概是13～20倍左右，中国目前只有9倍，中国的房地产市场并没有到达一个成熟期，仍然是处于一个快速增长的成长期，中国A股这边目前只有9倍，空间其实是比较大的。

今年和2008年的历史大底有什么相同点和不同点。首先看一下资金链的情况，这张图是开发商拿地的钱和商品房销售额的比例，2007年占到销售额的比例是非常高的，基本上达到了120～150%左右，就是现金流入、流出相比，流出要大很多，2009年和2010年的情况，拿地占到销售额的比例比2007年还是跌了不少，今年基本上还是处于一个比较低的位置。龙头企业的资金链情况其实目前还是可以的，这是具体的一些财务指标，结论很简单，就是龙头公司整体的现金偿付压力比2008年还是要小很多。第二块就说一下业绩确定性，很多销售额卖了之后，因为卖的是期房，而地产公司要到竣工交付之后才能确定收入，所以很多卖了销售额，放在账上，但是不能确认，我们看一下开发商预收账款与下年收入锁定比例，对于明年锁定的收入，现在是比2008年高很多。这是龙头公司的锁定比例，我们可以看一下万科和保利已经锁定了2011年的业绩和明年全年的业绩，包括2013年一部分的业绩，它们是能够保持一个稳定增长的。

说一下这一轮调控和2008年的相同点，第一个是估值底。大家看一下PE图，这是地产行业的PE和万科的PE，从2000年开始到今年，可以看到现在整个行业的PE是明显低于2008年最低点，甚至低于2005年的最低点，NAV达08年最大的折价幅度。

万科、保利，它们的PE如果能回到2008年的最低点，那它们的股价对应会上涨多少？我们看到万科目前的估值是9倍，如果回到2008年的最低点13倍，它的股价会提升44%，保利能提升38%，现在的估值已经远远低于2008年的估值了。第二个相同点是大股东增持潮的出现，到现在为止是第三次，第一次是2004年、2005年，第二次是在2008年，第三次就是在今年的9、10月份，他们更知道行业的价值底部在哪儿。上一次增持是2008年9月份和10月份，而今年同样是出现在9月份和10月份。

第三块是股权激励，地产公司的股权激励，股价是完全低于行权价很多，平均折了30%左右。前面跟大家汇报过之后，和大家说一下我们2012年整体的投资策略，首先行业评级是一个增持的评级，政策是决定未来走势最大的一个主线，一会儿跟大家讲一下政策决定论主线下的四阶段论，A股地产股价对政策面变化最敏感，行业股价走势与政策指数相关度是非常高的，我们预判基本面上半年还是处于持续调整的状态，但是地方政府整体资金缺口，包括开发商的压力，政策会出现有可能松动，所以未来的宏观政策有可能松动的情况下，政策的走势还是往上走的情况。

接下来说一下政策面与基本面会从现在的矛盾关系重归一致，从而创造比较好的超配机会。矛盾关系会从现在一直持续到明年的中期左右，逐渐有地产行业的投资机会，由目前的阶段性机会转变为趋势性行情。

还有很重要的一个部分，我简单说一下，就是未来行业会走一个四阶段，在今年四季度到明年的上半年处于房价确定下降的情况，因为基本面是很差的，虽然整个行业还是一个相对收益为主，在这一块我们的选股策略就是地产+X为主，高周转龙头中期选股，这个我们会在后面具体说一下现在这一部分最重要的是什么样的选股策略。明年二季度到明年三季度左右，我们觉得政策会出现一个局部放松的预期，到明年三、四季度会出现逐步的兑现，随后整个基本面会有一个见底回升的过程。

这是四阶段的图，刚才已经解释了，由于时间关系就不详细说了。

最后一块，选股策略，第一块是龙头公司，我们建议是高周转和低估值的龙头公司，在熊市的情况下，市场份额能够扩张，而且它们拥有大量的现金，能够在土地市场下滑的情况下抄到很便宜的地价，为未来两年的盈利打下基础。我们建议持有制胜，因为明年上半年还是基本面持续调整的过程，所以还是一个震荡上行的略微抬升状态，所以如果持有这样的龙头公司，我们坚定持有，到明年三四季度百分之三四十的绝对收益是能够保证的。刚才说了地产选股四阶段，第一阶段我们推荐地产+X公司，估值具有安全边际，X预期能力强的公司，我们重点的排序是华侨城、北京城建、中国宝安、新湖中宝、华业地产、中天城投、建发股份。华侨城不但是一个地产公司，拥有很多便宜的土地资源，在主题公园这一块的增速也是非常高的，它在文化产业方面还是有很大的亮点，未来的园区建设，包括相关产业，比如演艺、动漫这一块都会有比较好的表现，也是我们持续推荐的品种，建议大家关注，谢谢大家！